《港湾生意不雅察》廖紫雯

2024年12月30日，江苏建院营造股份有限公司（以下简称：建院股份）收到北交所二轮问询函。

公司曾于2024年12月16日完成北交所一轮问询。这次北交所二轮问询函触及“对于与新源修复等的资金拆借事项、产出法笃定践约进程的合规性、采购订价公允性及成本核算准确性、大额应收账款及合同钞票减值风险、研发用度归集核算准确性”等方面问题。

此前招股书及一轮问询函实质表示，公司存在业务区域聚合、苏州市收入占比超九成、以房产冲抵支吾工程款、存抵债房产风险、大额应收账款及合同钞票减值等情况。此外，阐扬注解期内，公司曾屡次碰到行政处罚，最高处罚达30万。

01

2024年上半年，苏州市孝顺超九成收入

公司招股书停留在2024年6月。2021年-2023年（以下简称：阐扬注解期内），建院股份罢了营收别离为13.95亿、12.02亿、14.16亿，罢了归母净利润别离为6084.88万、5924.67万、6486.13万。

一轮问询函修起实质表示，2024年1-9月，建院股份罢了营收为10.60亿元，较旧年同期增长9.67%，净利润为4490.33万元，较旧年同期增长22.20%。

招股书先容，建院股份专注于岩土工程鸿沟，主要围绕地基与基础工程，提供涵盖勘探、假想及施工有关的专科化工程就业，已酿成岩土工程一体化就业模式。同期，公司以岩土工程业务为中枢，布局总承包以及城市更新业务。

阐扬注解期各期，公司地基基础就业营收占比别离为68.36%、72.20%、58.84%；总承包就业营收占比别离为28.33%、25.59%、37.41%。2023年，勘探假想就业、城市更新就业、其他就业营收占比别离为1.98%、1.71%、0.07%。

此外，建院股份业务区域较聚合。阐扬注解期内，公司于苏州地区的业务收入占比别离为76.02%、66.88%及89.46%。

一轮问询函修起泄露，2024年上半年，公司于苏州地区的业务收入占比达93.36%。

建院股份于招股书指出，建筑行业企业经常具有区域性发展特征：不同地区的地层地质情况诀别较大且具有不同的本性，地质情况对岩土工程企业的本领水平冷漠了较大挑战；公司本领实力赢得其他区域客户招供、成立品牌知名度需要积存弥散的形式训戒。

北交所一轮问询函要求公司阐扬，阐扬主要业务聚合在苏州地区的原因，是否适应行业本性，进一步阐扬苏州市内的市集竞争花式、竞争敌手、市集占有率等情况。蚁集主要客户除刊行东说念主外的主要采购对象以及刊行东说念主在招投标业务上的竞争上风，阐扬刊行东说念主在苏州市内是否具有捏续增长性和盈利智商，保捏高市集占有率的可行性。

建院股份修起默示，业务主要业务聚合在苏州地区为公司的计谋选定，且适应行业老例。具体原因包括1.苏州地戋戋域经济发展水平较高，领有丰富的市集资源；2.公司在苏州市具有腹地化就业上风；3.岩土工程行业具有一定的区域性本性，刊行东说念主业务聚合的发展模式适应行业发展老例。

此外，公司指出，经统计2023年苏州市区范围内办理施工许可证的工程（包括单沉着项的桩基工程、基坑支护工程以及总承包工程），公司2023年衔接的工程数目占比约为13.06%。经统计苏州市区范围内单沉着项的桩基工程及基坑支护工程的数目，公司2023年衔接的单沉着项的桩基工程及基坑支护工程数目位列第一。

就“在苏州市内是否具有捏续增长性和盈利智商，保捏高市集占有率的可行性”，建院股份指出，公司与主要客户的合营慎重性较高、已酿成较强的竞争上风，在苏州市内具有捏续增长性和盈利智商，保捏现存的市集占有率具有可行性。

02

坏账的贫苦，以房抵债风险仍不小

阐扬注解期内，建院股份存在客户以房产冲抵支吾工程款的情况。

一轮问询函修起实质表示，2021年-2023年、2024年上半年，建院股份以房抵债金额1.01亿元，已网签金额6922.77万元，网签比例68.40%。其中，已办产证/已出售金额4051.87万元。

诚然公司会对抵债房产积极办理网签备案或有关房产登记手续，但由于抵债房产多为期房，2024年6月末尚有3600.58万元房产未办理网签。

建院股份默示，如有关房产因斥地商资金弥留或债务问题导致楼盘烂尾、被列为斥地商歇业财产及被其他具有优先受偿权的债权东说念主央求法院查封的情形，将会导致公司的物权期待权无法罢了。如发生前述情况，诚然公司不错不息请问或诉至法院，但仍存在无法全额受偿的风险。

建院股份默示，对于公司已办理网签或取得产证的房产，因限售政策等成分存在未实时出售的情况，公司将承担房地产行业价钱波动引起的钞票减值风险。

罢了2024年6月30日，公司实施以房抵债且尚未网签的形式，以房抵债对应的应收账款及合同钞票余额为4413.99万元，计提的坏账准备金额为1288.05万元，应收账款及合同钞票净值为3125.94万元。

北交所二轮问询函要求公司阐扬，以房抵债具体业务及账务处理历程，触及主要客户，抵债房产价值何如认定，是否有合同或契约条件商定，各期隔绝说明应收账款及合同钞票金额、对应坏账准备的转回金额及利润占比，有关管帐处理的合规性。

同期，北交所要求公司，表格列示已网签抵债房产的所处场合、捏有及惩处情况（明细组成及金额）、入账及惩处时点、各期对外惩处的损益情况，惩处价钱低于启动抵债金额的具体原因，是否反馈抵债房产启动价值说明不公允，购买方为个东说念主已经企业，是否与刊行东说念主十分客户、供应商存在关联干系；蚁集所在地市集价钱走势及景气度、评估时点、评估测算历程及后果等，阐扬已网签仍捏有的抵债房产是否存在减值迹象，评估价钱低于账面价值情况下未计提减值原因，是否存在评估时点后市集价钱下落情形，有关房产减值计提是否充分；蚁集启动抵债金额、后续所在地市集价钱走势及景气度，阐扬未网签抵债房产是否存在减值风险，对刊行东说念主应收账款收回的影响；蚁集前述情况，从头测算以房抵债形式对应的应收账款及合同钞票的减值风险敞口十分对刊行东说念主探究事迹的影响。

中国企业成本定约中国区首席经济学家柏文喜对《港湾生意不雅察》默示，在房地产市集低迷的情况下，抵债房产的价值可能下落，要是房产价值低于其账面价值，公司需要计提减值准备，从而减少公司的钞票价值。其次，房产属于非流动钞票，变现智商较弱。要是公司需要资金用于普通运营或其他投资，抵债房产可能无法实时变现，影响公司的资金流动性。

柏文喜提神指出，要是房产存在产权纠纷、典质或其他戒指，可能导致公司无法成功取得产权或出售房产。此外，若抵债契约组成“债的篡改”，则新债的法律效用和可实践性可能存在问题。同期，即使房产已网签或办理产证，但要是客户无法履行有关义务（如协助过户等），公司仍可能面对无法收回工程款的风险。

03

大额应收账款及合同钞票减值等遭问询

阐扬注解期内，建院股份合同钞票和应收账款限制较大，阐扬注解期各期末，二者忖度占同期总钞票的比例别离为77.87%、81.20%及78.61%，占同期流动钞票的比例别离为82.44%、87.72%及84.65%。

一轮问询函修起表示，2024年上半年，公司合同钞票和应收账款占同期总钞票的比例为81.16%，占同期流动钞票的比例为89.74%。

建院股份默示，公司地基与基础工程形式从工程完工，至验收及格、齐备结算周期一般为1-2年，总承包形式时分更长，受工程变更、履行审批门径耗时长等原因影响，存在不成按照合同商定验收、齐备结算滞后、结算周期延伸的情况，因此酿成较大限制合同钞票和应收账款。

阐扬注解期内，公司主要客户信用及回款情况邃密，但部分客户仍然存在过期付款、以房抵债、无法还款等情形。要是将来公司应收账款照应不当或客户财务探究景色恶化，出现未能实时收回或无法收回的情况，将对公司的探究事迹及流动性产生不利影响。

柏文喜指出，高比例的应收账款和合同钞票意味着公司资金回收依赖于客户的付款智商和付款意愿。要是客户出现资金弥留或信用问题，可能导致公司无法依期收回款项，影响资金盘活。

柏文喜进一步指出，应收账款和合同钞票均面对信用风险，即客户可能因各式原因无法支付款项。公司需要对这些钞票计提减值准备，从而影响利润。一方面，大宗资金被应收账款和合同钞票占用，可能导致公司流动资金不及，影响普通运营和业务拓展。另一方面，要是应收账款和合同钞票的回收情况欠安，可能导致公司现款流弥留，进而影响公司的偿债智商和市集竞争力。

北交所二轮问询函指出“大额应收账款及合同钞票减值风险”。

北交所指出，把柄问询修起，（1）2021年-2023年、2024年上半年，刊行东说念主部分房地产客户、承包商客户的形式回款周期在2年以上。其中承包商客户苏州嘉盛修复各期应收账款余额别离为3207.20万元、4404.05万元、3124.97万元、8010.45万元，呈捏续增长趋势，其信用政策多为奴才其与业主的结算进程，总承包商收到业主款后支付给公司，导致回款进程迟缓。

（2）刊行东说念主部分客户资信情况较差，信用风险较高，其有关形式涉诉。其中苏州云彩鸿佑为失信被实践东说念主，被列入探究格外名录，已歇业重组由照应东说念主摄取。刊行东说念主在2024年6月末对其应收账款仍按账龄计提50%坏账。芜湖新华联为失信被实践东说念主，刊行东说念主2023年末对其应收账款按账龄计提36.61%坏账，2024年6月末单项计提100%。

（3）2021年-2023年、2024年上半年，公司以房抵债金额为1.01亿元，已网签金额6922.77万元，部分捏有房产评估价值已低于账面价值，部分房产已对出门售，且惩处价钱低于账面价值。

（4）刊行东说念主合同钞票主要为已完工未结算形式，2021年-2023年、2024年上半年，合同钞票转入应收账款的金额别离为13.18亿、12.40亿、14.63亿、7.66亿，转入时账龄未链接谋略。

北交所要求公司进行就七点问题进行阐扬，其中少许为，阐扬合同钞票转为应收账款的客不雅依据，各期合同钞票转为应收账款时对应减值准备的转回金额，对净利润的影响比例，是否存在跨期诊治利润情形；蚁集同业业可比公司作念法，进一步阐扬合同钞票转入应收账款时账龄不链接谋略的合感性，模拟测算链接谋略账龄对各期净利润的影响，刊行东说念主是否仍讲理上市条件。

04

曾屡次碰到行政处罚，最高处罚达30万

2021年10月至2022年7月，建院股份当然东说念主激动、董事、总司理管中建与公司发生借款，组成资金占用。

管中建为公司法东说念主，捏有公司7.29%股份。上述时间，管中建先后向公司借出了366.5万元，罢了2022年7月6日，管中建已将上述时间内发生的一皆借款本金璧还至公司账户，自后未发生新增资金占用情况。

按4.35%的年利率谋略，各笔借款在出借时间内产生的利息用度忖度为1.12亿元，已由管中建于2024年4月8日支付至公司账户。罢了2024年4月8日，上述资金占用的本金及利息已一皆收回。

招股书表示，阐扬注解期内，公司先后受到8次行政处罚。

2023年2月16日，公司遭南京市救急照应局处以行政处罚30万元东说念主民币，积恶违游记为事实为“当作桩基施工单元，安全照应职守落实不到位，对特种功课东说念主员未捏证上岗的问题未引起充分青睐，未实时发现并整改不具备建筑起重信号司索工禀赋的东说念主员从事信号司索功课的隐患，未按划定开展新进职工考验培训。”

2022年4月12日，公司遭南京江北新区照应委员会救急照应局处以行政处罚1.8万元东说念主民币，积恶违游记为事实为“现场功课东说念主员岗前三级安全考验记载卡上未记载学时，试卷未进行点窜。”

2021年12月20日，公司遭浙江省嘉兴市详细行政司法局处以行政处罚3万元东说念主民币，积恶违游记为事实为“未经批准私行进行夜间建筑施职责业产生环境噪声抑遏。”

2021年12月11日，公司遭浙江省嘉兴市详细行政司法局处以行政处罚1万元东说念主民币，积恶违游记为事实为“涉嫌未经批准私行进行夜间建筑施职责业产生环境噪声抑遏。”

2021年11月23日，公司遭宿迁市宿城区住房和城乡修复局处以行政处罚10万元东说念主民币，积恶违游记为事实为“当事东说念主在新盛街文化街区保护形式施工现场存在防尘网分歧格，主说念路摧毁未硬化。”

2021年8月31日，公司遭宿迁市宿城区详细行政司法局处以行政处罚1000元东说念主民币，积恶违游记为事实为“运输车辆带泥行驶抑遏。”

2021年8月29日，公司遭宿迁市宿城区详细行政司法局处以行政处罚2000元东说念主民币，积恶违游记为事实为“运输车辆带泥行驶抑遏。”

2021年8月18日，公司遭宿迁市宿城区详细行政司法局处以行政处罚1000元东说念主民币，积恶违游记为事实为“施工现场扬尘抑遏周围环境。”

此外，据天眼查泄露，2017年9月、2023年2月，江苏建院营造股份有限公司曾两次沦为被实践东说念主，被实践金额别离为10万元、50.4918万元。（港湾财经出品）